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写于2023年2月

文▏小夏咨询夏先森

对于没有看过我文章的朋友，可能还不很清楚什么叫“转贷置换”？

首先我们先了解一下：什么是“转贷”

用白话文来讲：转贷就是重新申请一笔新的贷款替换老的贷款。

主要表现为：高利率转低利率，银行转银行或者是机构转银行，还款方式单一不合适的转换成还款方式灵活的。

那什么是“转贷置换”呢？

转贷置换的含义就是指将原本名下的按揭/房抵贷款的房子，通过垫资结清的方式，结清尾款解押再重新抵押给另一家银行。这种方式就是“转贷置换”。

为什么要“转贷置换”呢？

因为通过“转贷置换”，可以在贷款年限、利率方面、还款方式方面等方面根据自己的实际情况，选择合适自己的产品。

现在有哪些适合“转贷置换”的呢？

1、商业按揭贷款转公积金按揭贷款（商转公）

现在在长沙的公积金按揭贷款利率，首套房的利率在3.1%，而商业按揭贷款利率最低也要年化4.1%。所以，符合公积金按揭贷款的是完全可以“商转公”的，因为这样操作可以省不少利息。

2、商业按揭贷款年化率在5%以上的转年化3.65%的房屋抵押经营贷

如果你是在近几年买的房子，贷款利率刚好是在高位站岗的，同时又是做生意的，且收入可观的，那完全可以将商业按揭贷款置换成房屋抵押经营贷的。

如图下对比：

如按揭100万

置

换

经营贷

年化利率5.8%以上

年化利率3.7%左右

30年等额本息

20年等额本息

月供：5867.35元

5902.89元

总利息：111.23万元

总利息：41.67万元

从图上表格可以看出，月供差距不大，总利息却减少了60%，比原房贷省了69.56万元。

但是要注意：小夏这里的经营贷等额本息20年，不是纯20年，是按照经营贷还款方式的分摊20年等额本息来算的，而实际周期只有5年。5年以后，就要重新申请。因为如果想申请经营贷低利率的一般都是在1-10年之内。

我们都知道，现在贷款利率是下降的趋势，将来房抵经营贷款也会随着下降，而申请的房抵经营贷利率，是固定利率。如果要想降低经营贷利率只能重新申请。

所以对于申请周期5年来说，也是一个优势，如果5年以后利率降至1点几或2点几呢，是不是又节省了大部分利息。只是多发了时间而已。

3、信用贷款转房屋抵押贷款

众所周知，信用贷款的还款年限通常只有3年期，利率也非常高，而且还款方式大部分都是等额本息，若是申请了多笔信用贷款，会造成巨大的月供压力，如一旦不能支撑下去，则毫无疑问会选择以贷养贷，最后一定会出现逾期或全面暴雷的情况。

上文小夏讲了，需要转贷置换的几种情况，那有哪些好处呢？

1、节省利息，减少不必要的开支：

通过转贷置换的方式，将申请新的低息贷款替换掉原来高息的贷款，可以有效降低自己所欠款支出的利息；

2、降低月供还款，减轻当前的经济压力：

一般情况下，我们的按揭贷款主要有等额本息与等额本金两种还款方式选择，当我们置换成抵押贷款以后，还款方式有多种选择：先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式；

因此，通过转贷置换的还款方式，我们能在一定程度上降低我们的月供还款的压力；

3、能够释放出更多的贷款额度，获得更多的流动资金：

如果你的房子是早起购置的，可以通过转贷置换的方式，可以把该房产的增值部分贷出来，这样手上就能获得一笔超低利息的备用金。

例如：在2016年之前在长沙购买的房产，原价值是80万左右，目前市场价值是160万，我们就可以根据当前的是市值和银行政策将增值部分的80万资金通过转贷置换的方式释放出来，这个对于一些企业老板或一些继续用钱的朋友来说，是一个非常不错的融资方式；

4、负债重组，优化个人征信及资质：

这个对于当前名下拥有多笔不同性质的贷款，比如说：房贷、车贷、信用卡、小贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”的方式，讲这些高月供压力、高利息的负债全部转化成一笔低利息的抵押贷款：

这个也可以说成是一笔债务重组，让自己名下的多笔债务，置换成只需要偿还一笔贷款月供，这样可以达到还款清晰明了可控；

同时，这样可以更有利于我们规划自己名下的负债，解决“多头借贷”、“高息贷款”、“以贷养贷”等影响我们的个人征信负债率及贷款机构数。

这样可以达到优化了我们的债务、能够真真切切的帮助我们减少每个月的还款支出。

“转贷置换”的注意事项

虽然转贷置换有这么多好处，但是转贷并不是我们想象中的那么容易：

1、要清楚知道，目前有哪些银行的产品是符合你自身要求；

2、房子要有房产证，而且必须是全款房，如果是按揭房，置换的时候，需要找垫资公司过桥，如果是期房的，那就置换不了。

3、如果是置换成经营贷，那么则需要营业执照，如果说没有营业执照，后期又想置换的话，最好提前规划，注册一个营业执照，注册个体户就行。

4、长沙的经营贷并不是直接放至你的账户的，而是需要放在一个第三方的授课账户，因此，还需要你找一个第三方账户；

5、虽然房子是硬性抵押物，但是银行还是征信有一定的要求，特别是想申请低息的贷款时候，对征信的要求也越严格；所以，平时还是需要对自己的征信要爱护，少查询，不要逾期，特别是房贷逾期；

“转贷置换”的风险点有哪些？

01 – 营业执照：

不同的银行对于营业执照的注册时间要求也不同，是否有实际经营，经营流水等要求也各不相同，如果说只是单纯的为了转贷置换，自己申请注册营业执照的时候，一定要谨慎，毕竟这些都是要成本的，最好注册之前，咨询一下专业的助贷人员；

02 -资金的成本：

在办理“转贷置换”的过程中，首先我们需要结清上一家的尾款，不管是按揭房还抵押房，特殊是自己没有资金，需要找垫资公司的时候，同样也要注意，像长沙市场，一般直接过桥的成本是在千1至千2之间，同时还会收取一个1000元至2500元之间的跟单费；

03 – 贷款到期还款压力大：

上文我提过，如果是申请低息的经营贷的时候，有个归本的问题，由于不同的银行产品，有的是每年都需要归本，有的是三年或五年归本，有的是每年归本3%至5%；

如果我们的资金回笼不及时，那么就会出现需要垫资归本或申请新的贷款来归本，如果是找的垫资归本的，像那种一年归本一次的，银行都会复核，如征信有问题，银行非常有可能不给你续贷了，到时你的垫资成本就非常高了。

所以，申请的时候，一定要根据自身的情况来做哪家银行的产品；

04 – 被抽贷的风险：

这个问题，我想很多朋友关心的问题，说实话，对于被抽贷的风险，不是没有，而是非常少，那些被抽贷的，大部分都是资金使用违规，或者是资金走向有问题的，才会被抽贷；

当然，还有一种情况，是这个客户比较倒霉，当好被银行抽查到，需要提供相应的资料，如果没有提供相应的资料证明你的资金使用用途，也会被抽贷。而关于这个问题，去年，小夏的客户“有幸”碰到了，不过，因为我们是提供相应的贷后管理服务，第一时间，就给客户处理了。

所以，申请经营贷的时候，一定要找正规的中介贷款公司办理，因为只有正规的中介贷款公司，才会有这种服务，如果是找的背包客或者是不正规的，这些你只能自己解决了。

05 – 续贷的风险：

我们要知道，房抵经营贷相比按揭贷款，贷款的期限一般都会比较短：只有3年、5年、10年；万一到期后银行不给续贷了，你将面临的巨额还款压力，所以，需要提前安排规划；

06 – 流程比较繁琐：

如果是全款房，流程就相对比较简单，如果是按揭转贷或是抵押转贷的话，就会涉及到结清按揭/抵押和办理抵押两个环节，一般要经过审核材料，面谈，下户，实地勘察，公证抵押等流程，审批放款时间较长，一般需要15个工作日，当然，如果配合度高，审批时间也会大大缩短；

07 -结清尾款的时间点：

我觉得这个风险点，我还是有必要讲一下，想按揭转贷或是抵押转贷，一般是先申请要抵押的银行，出批复以后，再去原银行结清尾款。千万不要先结清原银行的尾款，再去申请抵押的银行。切记！切记！

小夏总结：我这里讲的“转贷置换”主要是以房子为媒介，进行置换；因为只有抵押贷款才能申请到低息的利率，达到债务的置换；如果是信用贷款，说实话，我觉得比较难操作的，你想想，信用贷款看重的是负债，负债越高，申请的利息就越高，根本就达不到置换的要求；

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