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案情回顾

2017年9月20日，买受人李某、王某与出卖人上海隽城置业有限公司（以下简称“隽城置业”）签订了《商品房预售合同》，约定购买上海市某处房产，总价为360余万元。2017年12月5日，中国银行作为贷款人，李某作为借款人，隽城置业作为保证人，共同签订了《贷款合同》，约定李某为购买上海市某处房产，向中国银行申请借款186万元，贷款发放至隽城置业的账户，贷款利率为浮动利率，以等额本息方式按月还款；保证人提供阶段性连带责任担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。王某作为李某的配偶，在《共同还款承诺书》上签字确认。

2017年12月22日，中国银行与李某、王某就所购房屋，办理预购房屋及预购房屋抵押手续。2018年1月5日，中国银行依约向指定账户发放贷款186万元，起息日为2018年1月5日，到期日为2048年1月5日。2018年1月7日，隽城置业与李某、王某办理了交房手续。然而，涉案房产一直未办理小产证，亦未办理抵押权登记。

截至2019年4月23日，李某、王某拖欠中国银行借款本息合计1.9万余元。中国银行遂诉至法院，要求李某、王某共同还本付息，并要求隽城置业承担连带清偿责任。

依法裁判

经审理，一审法院认为，李某未按约定的期限及利率偿还本金及利息，属于违约行为，应承担相应的民事责任。中国银行依照《共同还款承诺书》，要求王某承担共同还款责任之请求，可予支持。隽城置业亦应依约承担阶段性担保责任。因此，法院一审判决支持中国银行的相应诉讼请求。

隽城置业不服一审判决，提起上诉。在二审审理过程中，隽城置业又将李某、王某作为被告，提起另案诉讼，要求解除《商品房预售合同》，并以此为由，申请中止该案审理，主张因其签订《贷款合同》时未经股东会决议，保证合同无效。

二审法院认为，在审理程序方面，隽城置业与李某、王某之间系商品房买卖合同关系，李某、王某因购房所需向中国银行申请贷款，从而在双方之间形成计划以不动产作抵押担保的金融借款合同关系。二者之间虽具有紧密联系，但在效力上相互独立。隽城置业因提供阶段性担保，从而与中国银行形成保证合同关系。该保证合同系金融借款合同的从合同，而非商品房买卖合同的从合同。该案并非必须以隽城置业提起的另案诉讼为依据，而应继续审理。关于保证合同的效力问题，股东（大）会或董事会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据。如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。该案中，隽城置业是为开展商品房销售等经营活动而向中国银行提供担保，即使中国银行在缔约时未审查公司机关决议，也应认定该担保是隽城置业的真实意思表示，保证合同有效。

据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法律评析

该案所涉争议是关于担保效力的热点问题。债权人对担保人的真实意思有无尽到审查义务，系认定担保合同效力的关键因素。需要注意的是，在个案裁判时，机关决议并非审查公司真实意思的唯一证据。该案系在探究开发商阶段性担保的历史来源、特殊法律关系的基础上，认定阶段性担保是开发商为自身利益而作出，进而判定债权人机关决议审查义务可予以豁免。

关于阶段性担保的历史来源和现实意义。20世纪90年代，随着住房改革不断深化，1994年7月通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》从法律层面上正式确立了商品房预售制度。在内地的商品房预售中，小业主签订《商品房预售合同》后，对于在建房屋尚不享有物权，只有办理小产证后，即所有权转移到小业主处时，方能办理抵押登记手续。于是，银行在发放贷款后至办理抵押权登记期间，存在无担保放款的风险。因此，银行往往与开发商达成合作协议，要求开发商提供一定的增信措施。例如，要求开发商在小业主违约时进行回购，或要求开发商提供连带责任保证。该案即属于后一种情形。

开发商提供阶段性担保，表面上看似为自身设定了负担，实质上是为自身利益而作出的暂时安排。开发商存在尽快出售商品房以回笼资金的现实需求，而银行也往往将住房贷款直接发放至开发商的账户中。如果银行因风险不可控而不愿从事此类业务，进而导致小业主无法通过按揭贷款的方式买房，最终影响的是开发商的利益。因此，开发商会以阶段性担保为对价，实现三方共赢，进而促进交易。该案中，开发商隽城置业亦承认，其提供担保的目的是鼓励客户按揭贷款买房，促进商品房销售。不过，这种市场自发形成的交易安排也引发了关于阶段性担保的性质、效力等法律问题。

关于阶段性担保法律关系的特殊性。在内地的商品房预售过程中，小业主因向开发商购房所需而向银行申请贷款，银行出于风险防控的需求，要求小业主、开发商提供担保，从而在开发商、小业主与银行之间形成了四种法律关系：一是开发商与小业主之间的商品房买卖合同关系；二是小业主与银行之间的金融借款合同关系；三是小业主和银行之间的抵押担保合同关系；四是开发商与银行之间的保证合同关系。买卖合同和借款合同虽有紧密联系，但在法律效力上相互独立。借款合同并非买卖合同的从合同，而抵押合同、保证合同则均为借款合同的从合同。该案中，开发商隽城置业主张，其已提起另案诉讼，要求解除《商品房买卖合同》，故该案应中止审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”然而，基于金融借款合同效力的独立性，中国银行与李某、王某之间的金融借款合同并不因商品房买卖合同被解除而随之解除，而应由合同当事人提出相应主张。但是，双方直至二审判决之日，均未提出相应主张。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。换言之，即使金融借款合同被解除，也不能免除隽城置业的保证责任。因此，隽城置业的上述主张既不成立，也无法达到其解除担保责任的目的。

关于阶段性担保的法律性质，尽管在合同文本上的表述为“阶段性”，但该阶段并不属于保证期间。现实中，因商品房未能按时竣工而无法办理小产证，或因小业主无力继续还款而故意拖延不办理抵押登记，或因其他瑕疵导致无法过户等，均可能导致他项权证延期办理，甚至最终未能办理。同时，保证期间是自主债务履行期限届满之日起计算。小业主在住房贷款合同项下的债务虽是分期履行，但与继续性债务不同，其债权债务关系自始即已确定，属于分期履行的一次性债务，应自最后一期债务履行期限届满之日起计算保证期间。根据《解释》第三十二条的规定，约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定。因此，即使将前述约定看作保证期间，该约定在实际上也无法起到确定保证期间的作用。

由于办妥抵押登记手续并非必然发生的法律事实，开发商提供的阶段性担保在实质上是附解除条件的保证。在普通保证中，保证人的保证义务只能因主债务得到清偿或债权人未在保证期间内主张权利而解除。与之相比，阶段性担保的特殊之处在于，银行取得他项权证后，即便主债务尚未得到清偿，解除条件也已成就，开发商的保证责任即宣告解除，银行的债权由“人保”转为“物保”。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，如果办理他项权证的条件已具备，在不可归责于开发商的情况下，由于银行怠于行使权利等原因，导致未能办理他项权证的，应视为解除条件成就，开发商可得以免除保证责任。而在该案中，李某、王某并未取得小产证，在客观上不具备办理他项权证的条件。对此，隽城置业也没有证据证明中国银行办理抵押权预告登记后，存在怠于行使权利的情形。因此，解除条件未成就，隽城置业的保证责任不能解除。

根据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第十六条的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）进一步明确，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，在债权人非善意的情况下，合同无效。《九民纪要》的出台，改变了以往部分司法审判中盖章或签字即代表公司真实意思表示的裁判规则。其目的在于，防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保，从而给公司造成财产损失，损害股东，尤其是中小股东的利益。

我国内地对代表制度和代理制度进行了区分。法定代表人与公司之间系代表关系；其他工作人员与公司之间系代理关系。法定代表人享有代表公司对外从事行为的概括性权利，但其权限可通过法律规定予以法定限制，也可通过章程、机关决议等进行约定限制。但是，这两种限制的外部效力并不相同。《公司法》第十六条被认为是对法定代表人代表权的法定限制。对于以公司财产为他人提供担保的行为，因其往往是公司无偿负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，并不当然地包含在法定代表人的代表权限内，而是必须经过公司有权机关合法决议，形成公司的真实意思，再通过法定代表人的行为，对外作出意思表示。

针对交易相对方而言，与约定限制不同的是，对于法定代表人代表权的法定限制，因法律已经公布，不知法律者不能免责，故推定交易相对方应当知道，且应对己方尽到注意义务承担举证责任。该注意义务具体体现为，债权人在缔约时，应当甄别法定代表人实施的担保行为是否符合公司的真实意思。与自然人相比，法人的意思表示具有程序性和可审查性。根据公司的治理结构，股东（大）会是权力机关和意思形成机关，董事会是经营决策和业务执行机关。公司能否提供对外担保的决策权，归属于股东(大)会或者董事会。对于非关联担保，需要经过股东(大)会或董事会决议；对于关联担保，必须经过股东(大)会决议。因此，在一般情况下，如果债权人签订担保合同时，要求担保人提供股东（大）会或董事会决议，并进行形式审查，即认为其尽到了注意义务，系善意相对人。此种情形下，即便法定代表人并未真正得到授权，也构成表见代表，担保合同有效。

《九民纪要》不仅重申了《公司法》第十六条的效力，还通过表见代表、表见代理和关于例外情况的规定，形成了一系列“组合拳”，避免片面强调对债权人或公司股东的单方保护，以期达成对股东，尤其是中小股东、担保人、担保债权人及其他债权人的利益平衡。

股东（大）会或董事会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据。如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。《九民纪要》第十九条规定的无须机关决议的例外情形具体包括：一、公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；二、公司为其直接或间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；三、公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；四、担保合同系由单独或共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。对于上述第一种情形，我国于2010年颁布了《融资性担保公司管理暂行办法》，对担保公司的设立及公司治理、内部控制、风险集中度、关联交易等方面，均进行严格监管。对外提供担保是担保公司的主营业务，不可能在开展每一笔具体业务时，都要召开股东（大）会或董事会进行决议。同时，担保公司也因开展担保业务而获利。因此，以担保为业的公司不属于《公司法》第十六条规定的调整范围。同理，银行或非银行金融机构开展保函业务亦是如此。第二、三种情形作为例外的原因在于，《公司法》第十六条的立法目的在于防止法定代表人擅自对外担保，损害公司及股东利益，而在第二、三种情形下，公司对外提供担保并非纯粹设定负担的行为，而是为了自身的经济利益，或是债务人直接或间接支付了相应的对价，即公司承担的风险已得到补偿。此时，全体股东的利益具有一致性，并不存在大小股东之间利益冲突的问题，不属于《公司法》第十六条所规制的对象。同时，考虑到当前一部分公司的内部治理并不规范，确实存在公司具有对外担保的真实意思却没有正式决议的情况，如果仅因缺少决议而认定合同无效，可能导致部分担保人以此为由，恶意逃避责任，损害善意债权人的利益。在第四种情形下，三分之二以上有表决权的股东签字已经在实质上代表了公司的意思，是否审查机关决议已无必要。

该案中，开发商隽城置业是为了更好地开展商品房销售活动而向中国银行提供担保，即便中国银行在缔约时未审查公司机关决议，也应当参考《九民纪要》第十九条规定的第二种情形。举重以明轻，既然公司为其控制的公司开展经营活动对外提供担保无需审查机关决议，则隽城置业为自身开展经营活动向中国银行提供担保，也无需审查机关决议。况且，隽城置业并非责任的终局承担者，其承担保证责任后，可依法向李某、王某追偿，也可依据《商品房预售合同》，追究李某、王某的违约责任。因此，法院认定，无论中国银行有无审查过隽城置业为该案提供担保是否经过股东（大）会或董事会决议，该案担保是隽城置业为自身开展经营活动而作出，系其真实意思表示，保证合同有效，隽城置业应依约承担保证责任。