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首付贷整治是否会“一刀切”？

深圳出手整治“首付贷”，这件事一石激起千层浪。最新消息显示，北京、广州、深圳已经暂停“首付贷”。监管层对“首付贷”的进一步管制措施会是什么？百姓对“首付贷”持何态度？央行副行长潘功胜近日称，央行正与住建部、银监会等部门商量，酝酿一线楼市治理举措。

全国人大财经委副主任委员吴晓灵在接受媒体采访时则表示，如果没有购房的过高杠杆，就不会有房地产泡沫。据行业人士透露，相关监管部门不会对“首付贷”采取一刀切式叫停的措施，而是将采取规范和叫停相结合的灵活措施，对合法合规且对市场冲击不大的“首付贷”进一步规范，对违法违规尤其是不具有相关业务资格，却行资金融通之实的业务，将严格叫停。

有人把眼下的地产加杠杆和2008年的次贷危机进行类比，一位地产中介研究部人士表示，和2008年美国次贷危机相比，现在市场仅是有很多“首付贷”，没有其他杠杆和次级贷款，虽然市场风险、杠杆较前期有所增大，但是远远低于美国2008年次贷危机的次贷规模。

其实在次贷危机发生前，美国实体经济已跌至低谷，人口红利完全消失，金融风险大幅度暴露；而现在国内市场，虽然人口红利较之前在减少，但仍然存在，特别是一线城市和部分二线城市。此外，中国已经实行“全面二孩”，今年年底就可以看到新生儿的增多。同时从国内现阶段的房地产去库存、货币宽松等利好政策来看，房地产的发展还有空间。

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首付贷的三种常见模式

模式1：中介自营

地产中介自营的平台并不少，如东莞搜房、链家、世联行等，而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的房地产开发商。在这种模式下，地产商或中介机构对这些楼盘信息比较熟悉，客户的贷款或相关手续可能还会通过楼盘售楼处或者地产中介，他们会比较了解客户的各种情况。

“他们（中介）提供这类服务其实很好理解，因其直接和用户接触，对用户的需求和具体的财务状况都较了解，最重要的是可促进交易量上升，对他们是有好处的。”东莞一地产中介人士表示。具体操作来说，客户在申请贷款时，需填写用户信息（包括收入、流水、具体楼盘信息等），放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴纳首付，由于地产商和中介一般还会为其办理其他相关手续，所以这些过程一般会有人跟进，保证资金用途。不过，大部分中介机构提供的这类“首付贷”，其后端所对应的是相应的理财产品，并不完全是平台的自有资金，如搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品推出。这种模式的风控由中介和地产商自身把握，风险则部分转嫁给这些理财产品的购买者。

模式2：合作模式

一些房地产开发商和中介也会与第三方机构合作提供这类服务，这种模式和自营模式类似，都由地产商或中介主导，其在为客户提供服务的同时，还可向客户推荐产品。如东莞中原与资方推出的一些首付贷产品。该模式与自营模式并无本质不同，两者的差别在于，这种模式的资金来源和风控都是由第三方提供。一些互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。同时，互联网金融平台也会在合作地点派驻人员介绍产品。“我们和开发商是联动的，会在现场介绍产品，收集资料，如果通过后端风控检测，会现场直接放款到客户的银行卡，同时有人员陪同去划款，保证资金的用途。”东莞地区一互联网金融平台人士介绍，在这种模式中，放款和风控都在第三方机构的手上，他们需要收集资料，了解客户的情况，同样面临业务人员的道德风险，更加考验平台的风控能力。

模式3：第三方平台独立贷款

还有一种就是互联网金融平台直接提供贷款，市场上很多中小型P2P金平台都有此类产品。相比前两种，这种模式可能并没有限定楼盘，用户可以有更多的选择。但失去楼盘的信息和资金用途的考量，对平台的风控要求也就更高。不过即使不和楼盘合作，第三方平台也会做一些其他的审核和考量，比如东莞一家提供首付贷产品的P2P平台就选择从核心企业出发，围绕企业的员工来放贷，核心企业进行基本的资质审核和担保，同时，平台也会对楼盘进行审核，有专人跟进，保证资金不被挪用。

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