个贷率(个贷率)

昨日下午（6月20日），肇庆市住房公积金管理中心发文，拟提高首套住房公积金最高贷款额度！

购买首套住房且首次使公积金贷款：

个人最高额度提高2万元，家庭(含二人以上)最高贷款额度提高4万元。

购买家庭第二套房或第二次使用公积金贷款的：

最高贷款额度不变。

具体拟调整限额如下：

01.

每月还款减少31元

粉丝：政策“杯水车薪”

在上述《征求意见稿》发出后，有不少粉丝对此提出质疑，认为本次公积金额度提高幅度有限，只是“杯水车薪”。

那么，事实果真如此吗？

众所周知，公积金贷款利率（5年期以上3.25%）比商贷更低，其贷款额度提高意味着购房压力降低。

为此，楼市君算了一笔账（按家庭购房、30年期计算）：

纯公积金贷款：

①首付门槛变低：购买同一套房子，如今最高可贷44万，此前只能贷40万，意味着首付减少。

②可选择总价更高的房子：首付一定的条件下，贷款额度的增加，就可以购买面积更大或单价更高的房子。

组合贷：

购买同一套房，总贷款额一定的情况下，随着公积金部分占比提高，商贷部分占比相应下降，月供及总利息也会下降。

以购买总价为80万的首套房为例，首付2成，组合贷的月供较原政策减少约31元，总利息下降约1.1万。

注：楼市君致电肇庆公积金中心了解到，若商贷部分可执行2成首付，公积金同样可首付2成。不过，其工作人员强调，购房者还需跟楼盘开发商沟通，是否能接受低首付。

如此看来，本次公积金贷款额度的上调，对购房者的影响力度并不算大。

02.

住房公积金长期高位运行

个贷率超预警

不过，每月大家省下的这杯价值30元的奶茶，或许是肇庆公积金“咬出牙血”换来的利好。

在这里，必须提到一个知识点：个贷率。

“

个贷率指公积金个人住房贷款余额占缴存余额之比，它被视为“显示住房公积金支持个人购房力度”的指标。

个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不足，过高则透露公积金“支取”过量、余额趋紧。

”

据《广东省住房公积金资金流动性风险预警和管理的指导意见》有关规定，将住房公积金个人住房贷款率85%设为预警临界点，并按照预警等级由低到高，划分为三个级别。

一级预警：当住房公积金个人住房贷款率在85%至90%之间，且资金净流量连续三个月为负数；

二级预警：住房公积金个人住房贷款率在90%至95%之间，资金净流量继续为负数；

三级预警：住房公积金个人住房贷款率在95%以上，资金净流量继续为负数。

那么，肇庆的个贷率是什么情况？

从上图可见，近9个月肇庆个贷率整体呈下降趋势，但均超过95%，达到三级预警。

除今年5月外，其余月份个贷比都超过100%，这意味着月度个人住房贷款余额＞缴存余额，公积金账户处于超负荷使用的状态，甚至出现“被贷空”的现象。

若把时间拉长至近8年，我们可以明显发现，2016年起，肇庆公积金个贷率就突破85%（预警临界点），从69.89%直接上升至92.94%，触发三级预警。

2017年至今，个贷率一直维持在103%以上，可以说是入不敷出。

在上述严峻的情况下，肇庆公积金中心还出台政策，拟提高公积金贷款额度减轻购房者负担，可以说是给出了诚意。

03.

暂停异地公积金贷款

实行轮候放款

实际上，个贷率的高低，还影响着异地公积金贷款。

2018年7月23日，肇庆市住房公积金个贷率爆表，达到113.89%。

为此，肇庆公积金管理委员出台《关于优化肇庆市住房公积金抵押贷款流程的有关规定》（肇房委[2018]7号），用于控制住房公积金资金流出数量和流出速度。

在此背景下，肇庆公积金贷款放款速度变慢，放款时间甚至拉长至半年以上，部分楼盘甚至多送购房折扣，来建议客户优先选择纯商贷。

该文件还规定，当个贷率超过90%，暂停异地公积金贷款业务，以保障本市公积金缴存人的权益，同时实行公积金贷款轮候放款措施。

异地公积金贷款暂停，在一定程度上抑制了外地客户到肇庆购房的意愿，对楼市成交有直接的影响。

虽说，肇庆现时个贷率呈微降趋势，但距离90%开放异地贷款的基准线存在差距，因此，近期开放异地公积金贷款还存在一定难度。

最后，楼市君认为，肇庆公积金个贷率近期整体呈下降趋势，是一个好消息。

否则，即便提高贷款额度，贷款放款只会更慢。有些楼盘觉得公积金回款慢，就更对公积金贷款不上心。

对此，你又是怎么认为的？