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融资规模

融资利率

注：榜单中缺失的房企并无未监测，而是由于渠道的原因，部分房企未披露融资事件，不计入榜单内。

融资特征

融资规模连续3年大幅下滑

2022年全年40典型房企融资总额为5697.23亿元，其中债权融资5129.19亿元，占比90.03%，股权融资568.04亿元，占比9.97%。具体的融资方式来看，境内银行贷款（1614.36亿元，占比28.34%）；其他债权融资（1285.31亿元，占比22.56%）；公司债（1019.34亿元，占比17.89%）；中期票据（828.13亿元，占比14.54%）；海外银团贷款（302.18亿元，占比5.30%）；海外配股融资（294.56亿元，占比5.17%）；境内再融资（273.48亿元，占比4.80%）；信托贷款（79.86亿元，占比1.40%）；委托贷款（0亿元，占比0%）

图：2022年度40房企融资方式占比

从同策研究院持续追踪情况来看，40房企融资金额连续3年大幅下滑，2022年度同比去年下滑27%。今年以来房企融资一直呆在深渊里，前10个月虽然出台了一系列融资方面的指导政策，但是房企融资环境并未得到有效改善，实际情况是融资环境在进一步恶化，下半年同比去年下滑的速度更快，直到11月房地产行业融资政策密集出台，从“第一支箭”的“金融16条”房地产开发贷款投放、“第二支箭”的民营企业债券融资支持工具扩大，到“第三支箭”的股权融资调整优化5项，政府“三箭齐发”，从信贷、债券、股权三个融资渠道为房地产企业提供政策支持。12月，房企融资终于迎来了小高峰。

图：2020年-2022年40典型房企融资规模总额对比（亿元）

同策研究院一直呼吁。 从目前的融资形势来看，我们认为，11月会是房企融资的分化时间点，11月政策密集程度和落地性更高，对于融资环境推动效果也更好，反映在12月融资数据上已有所体现。从政策和市场表现来看，预计明年上半年会是房企融资的窗口期。

国企民企融资金额一致，但民企生存环境更为艰难

2022年40典型房企中国企融资总额为2848.62亿元，而民营企业的金额为2848.61亿元，几乎完全一致，但融资结构却完全不一样。

前11个月，融资政策出台整体来看还是利好于国央企及优质民企，对一般民企而言扶持效果并不明显。从银行和金融机构角度来看，基于风险偏好考虑更倾向于选择风险更可控的国央企及城投企业，给它们发放贷款。所以国企融资渠道不管是公司债、中期票据、境内银行贷款和其他债权融资都很均衡，每个融资渠道都向央国企开放“绿灯“，如国企背景房企是发公司债的主力军，并且能在正常发行公司债券的同时持续获得大额银行贷款，而境外的银行贷款渠道也很通畅。正常情况下，国央企这样的融资结构才是健康的。

图：2022年度40典型上市房企融资金额按国企和民企划分（单位：亿元）

而民营房企融资结构明显变形，公司债、中期票据等以往的主流渠道大幅缩水，境内银行贷款虽然看起来高，但主要是部分优质民企的并购贷额度和保障房租赁融资，如3月份碧桂园和美的置业融得4笔总额就超500亿，挤干这部分水分，民营房企并没有得到多少银行的支持。民营房企只能自救，主要的融资渠道就其他债权融资和股权融资（境内再融资和海外配股融资），即以金融机构借款、股权或股权加债权形式的资产转让，同时开启了高利息的信托贷款，但信托贷款和股权融资融到的钱金额并不高。

图：2022年40典型上市房企融资结构按国企和民企划分（单位：亿元）

融资成本总体下滑，民企利率普遍高出1-3%

2022年全年仅21家房企披露了融资利率，融资成本最低为招商蛇口发行的一笔年利率1.8%的其他债权融资；最高为雅居乐一笔年利率高达20%的夹层融资。

就统计口径数据来看，央行宣布LPR下调后，企业融资成本降低，大部分的房企融资利率都在5%以下，国企融资继续保持“白菜价”，年利率不超过4%，反观民企融资利率普遍高出1-3%。有人说，最低利率和最高利率并不能体现房企真实的融资水平，如果都在低区间基本可以说其融资成本低，但在高区间并不能说明房企整体的融资利率就高。

图：2022年度21家典型房企融资利率区间箱图

实际上确实存在这样的问题，只看最低利率和最高利率有其局限性，因为笔数和涉及金额绝对值和相对值不一样，很难说利率高的整体情况就更差，所以我们还重新做了一次加权平均利率，但同样面临我们监测数据的局限性，如果房企不披露的部分，我们是无法测算的，所以可能存在误差或者不准确的情况，因此还是用最低利率和最高利率给大家看看趋势和走向。

这里就拿金科、中梁和雅居乐来做个演示，用利率区间和加权利率的区别，从利率区间我们看到这三家融资利率远高于行业平均水平，但加权后不一样了，我们以中国10年期国债在12月30日的利率，2.88%为基准利率，算出来金科、中梁、雅居乐的加权平均利率，从下图可以看出，三家房企呈现出了不同的特征。

金科看似利率高，一加权后利率并不高。主要由于披露部分占融资总量的比例非常小，除了公司债还有其他比如境内银行贷款、中期票据等等，所以金科的融资成本没有看起来那么高。

中梁加权后利率还是很高。今年中梁一共只发行了四笔，共融资了46.53亿元，而这四笔利率均在9%左右，因此中梁的融资成本是真的高。

雅居乐加权后利率最高。但雅居乐比较特别，首先雅居乐今年的融资主要来自于出售资产，以股权或股加债权等不计利率的方式套现，所以很难看出其融资成本高不高；其次，债权融资中还有一笔特殊融资，即6月份发行的一笔7.5亿利率20%的夹层融资（类似于二贷），而这并不是房企融资的常规手段，所以可参考性也不大。