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一、什么是房屋租赁合同？

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。

因此，我们不难看出，房屋租赁合同的本质是：承租人依据缔约目的取得房屋使用权,出租人则是依据缔约目的收取租金。

二、什么是买卖不破租赁？

依据《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

三、为什么要规定买卖不破租赁？

“买卖不破租赁”授予善意承租人突破合同相对性原理对抗租赁标的物变动后的所有权人。租赁合同之债的性质属于契约之债，而所有权属于物权，此时甚至突破“物权绝对性”原理，法律拟制债权大于物权。该原则保护的是合法的租赁关系,是用以保护善意承租人的租赁使用权。

四、“抵押不破租赁”法理上具有应然性

所有权作为绝对排他的物权权利都不能破解租赁之债，那么基于所有权的抵押担保物权更无法破解租赁之债。

五、“抵押不破租赁”的法律依据

依据民法典第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

最高院城镇房屋租赁司法解释第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

最高院执行异议和执行复议规定第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

以及关于最高院拍卖、变卖财产的规定第二十八条第二款规定拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

六、“抵押不破租赁”的例外情形：

即如果租赁合同的目的已经脱离租赁合同的本质，其实际性质是基于当事人之间的债权债务达成的抵债合同关系，而非租赁合同关系。如果肯定租赁抵债合同的租赁关系性质，就会造成当事人以租赁抵债来规避担保物权的优先性，从而造成普通债权优先于担保物权的法律后果，与物权法律精神相违背。

该“抵押不破租赁”例外情形已经(2014)民申字第215号最高院民事裁定书所认定，最高院说理如下：

“(二)关于英联视公司对涉案房屋所享有的权利能否对抗恒华嘉辉公司的物权问题。根据上述分析,英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同,故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外,根据合同的相对性原则,英联视公司与北京豪力公司之间签

订的《房屋使用权抵债合同》仅对签约双方有法律约束力,不能对抗合同之外的第三人。”

此后，各地方法院均援引最高院的判例精神进行说理和认定：包括广东省高院(2019)粤01民终7366号、山东省高院(2019)鲁民再566号以及河南省高院(2019)豫01民终21460号。

在执行案件中，案外人以享有租赁权为由申请执行异议排除申请执行人的执行，而申请执行人通常以被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，要求法院不予采信进行抗辩。该问题非常突出，已经成为执行难点。为此，浙江省高院针对案外人主张租赁权的若干问题进行了解答，在答复中浙江省高院的审查原则是着重审查租赁合同的真实性，如果经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。法院如果否定租赁合同关系的，可以裁定解除承租人对该财产的占有。