苏州车辆抵押贷款公司(抵押苏州贷款车辆公司怎么样)

关于房产抵押贷款的期限的问题，一般是做现房抵押贷款，因为按揭房在买卖的时候，不考虑年龄的问题，最长授信都是30年，现在就说现房抵押贷款！

目前市场来说，授信最长是10年，抵押的话，20年30年都无所谓……抵押期限是大于借款期限的，而有的中介说可以做20年30年的，完全是利用客户不懂得借款期限和抵押期限，糊弄的一种方式。

借款期限是指你本笔贷款的授信期限，也就是这笔贷款在你经营状况良好，征信没问题的情况下，本笔贷款可以使用的期限，目前授信最长是10年，也就是说这10年内，如果你的征信发生严重逾期，那么本笔贷款也是会被回收的 抵押期限是指你的房子抵押给银行多长时间，抵押期限都是大于授信期限的，

就是为了防止在贷款使用期间，客户出现重大逾期，还不上贷款，拍卖的时候好操作，因为执行房产的时候，不是说执行就执行了，也需要一个时间，那么这中间耽误的时间是不确定的，防止房产没被执行，房产不属于自己，所以抵押期限一般是10年，20年，有的银行30年的也有，这个抵押期限不要担心，只要正常还银行的贷款，等把银行的贷款还完的时候，是随时办理解压手续的。

借款期限 银行 借款期限+借款人年龄不超过65周岁

借款期限+抵押人年龄不超过70周岁 在符合以上2者的情况下，最长授信是10年，那么为什么市面上说有的是20年本息还款，其实这个20年本息还款授信还是10年，接下来小编就把市面上授信10年的几种还款放款给大家列下， 大家的就知道原因了 ！

还款方式

1、授信10年，每3年还一次本金 这种划款方式就是一次性授信10年，3年内，每个月只需要还利息，到3年后，把本金一次性归还完，归还本金之后，一般走个续贷流程，在征信符合银行政策的情况下，贷款还进去还可以在放出来（一般都是找垫资公司还款，出个费用就行）

2、授信10年，10年等额本息还款 这种还款方式，就是简单的跟还房贷一样，目前这种还款方式，最长的授信是10年，月息大概3,3.3厘，年化的话，是4%。目前用这种还款方式的客户群体不是很多，因为把利息和本金分摊到10年来还，对于不少客户来说，压力还是有点大的

3、授信10年，10年不规则还款 这个就很好理解，选择这种还款方式的客户群体说多不多，说少也不少 就是每个月还利息，每年末还5%的本金，还过的5%的本金不在产生利息。等到第10年的时候，把剩余的55%的本金一次性归还完。

4，授信10年，月供按照20年本息的月供来还 这个就是市场上诱导客户说20年本息的产品，其实这个产品也很好理解，就是他的授信就是10年，但是他的月还款额是按照20年本息的月供来还的，减轻了还款压力，等到第10年的时候，把剩余未还得本金一次性归还完。

这个还款方式小编是不推的，对于贷款而言，本金归还的时间越久，利息越高，而这种还款方式，利息跟3年还本的利息比不了，我们都知道还房贷的时候，前几年还得基本都是利息，所以这种还款方式，你前10年还得基本都是利息，等到10年后该还本金了，发现还了10年了，本金还的没多少，月供压力也不小

目前房屋抵押贷款最长可以做到30年期限的。但是没有一个人能完全还完30年的。都是中间有钱了就提前还款了。因为30年的利息那是真给不起啊。

现在房屋抵押很多都是先息后本的。先还利息然后到期归本。大多数都是5-10年期的。每个月只需要还利息。压力很小，资金利率用也很大！

所以抵押贷款首先考虑的是资金用途在哪里。然后根据自己的需求去选择年限和还款方式！

房产抵押贷款的风险及防范对策！

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。房产抵押贷款是银行贷款的主要担保方式之一,也是银行认为最安全的担保方式。但在抵押房地产处置中仍然存在风险，如果风险管理措施不到位，房产抵押贷款也会变成不安全。

因此，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。小编为您介绍关于房产抵押类不良贷款的风险问题成因。

一

房产抵押类贷款风险的现状及成因

房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

一

二

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

三

房产抵押类贷款面临的法律风险

房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括：

1.租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

2.首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

3.最高额风险

目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

4.瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

5.登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

6.使用权风险

出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

四

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

征信有这两个字一定要及时处理！

贷款时征信一查发现自己的信用报告中出现了“呆账”两个字一定要注意了，因为有“呆账”连申请贷款的资格都没有,去哪个金融平台或银行都无法拿到贷款！

这个“呆账”是何方神圣,居然这么厉害?

今天让我们来解决“呆账”的一系列问题！让你掌握更多信贷知识，贷款全程无忧！

首先,信用卡呆账是什么?

呆账是指已过偿付期限，经催讨尚不能收回，长期处于呆滞状态，有可能成为坏账的应收款项。

呆账是未能及时进行清账的结果，又指因对方不还而收不回来的财物。

重点提醒：呆账是银行认为找你催收无效，不再催收

然后，呆账有啥影响？

呆账是较严重的一种状态，不解决基本跟贷款、信用卡等银行金融绝缘了，个人征信一辈子都有这个记录。

对于呆账，如果你不去还款，呆账会一直显示，不过，还清欠款后会显示有逾期记录，这个记录从你还清款项后将连续五年显示。

其次，哪些行为可能导致信用卡呆账?

主要有两种，逾期还款造成的呆账，也就是一般呆账，就是你信用卡透支的钱不还，时间久了就会形成呆账。

另一种是溢缴款造成的呆账，这个很多人都不懂，指的就是你长期不使用信用卡，但是卡里有多余的钱，也会产生呆账，就是这么不合理！

最后，信用卡呆账怎么处理？

因为欠款生成呆账后要及时还清欠款(注意一分钱都不可以多还)，然后和银行沟通自己并非恶意逾期，看能否删除呆账记录。

或者是持续使用信用卡保持良好的记录，信用记录将呆账记录覆盖，这样才不会造成影响！

溢缴款呆账只需要将多余的钱取岀来，然后销户就好了。

银行更新征信之后，征信报告就会正常显示了！

呆账虽然很恐怖，但是学会了处理方法是不是也很简单呢！

呆账一定要及时处理!