商铺通(商铺通下水道多少钱)
栏目语 · 农林漫说法
为了更好地推进法治建设、提高全民法治意识,让更多的农林街坊知道应如何在生活中合理运用法律武器维护自身的合法权益,越秀区司法局、农林街道办事处、农林司法所携手北京市盈科(广州)律师事务所,推出“农林漫说法”专栏。专栏以原创漫画、案例回顾、法律分析相结合的方式,讲述那些生活中的常见法律案例。
第十期:
疫情免租
【案件回顾】
2014年10月,小农与小林夫妻二人通过继承方式获得一间商铺,由于不善于做生意,此后二人只是定期对商铺进行打扫和维护。
2016年11月,二人协商后,决定将商铺出租,收取租金补贴家用。经反复考量,他们最终决定,将商铺出租给街哥作为经营商店使用。
由于小农的工作经常需要到外地出差,最终二人商定由小林主要负责相关手续的办理,双方签订了《广州市房地产租赁合同》,约定租赁期为2016年11月1日至2019年11月1日。按照合同约定,街哥每月1日前需支付租金2500元,此外还需支付5000元作为押金。如果街哥未按时支付租金,则小林有权提前解除租赁合同,并追究街哥的违约责任。
合同签订后,街哥精心将商铺进行装修,并很快开始正式营业。3年期间,街哥按时交租,也将店铺维护得很好,几乎不需要小林操任何心。
双方正常履约3年期间,未发生过争议。2019年10月底,眼看租赁合同即将到期,街哥找到小林表达了继续承租的意愿,同时告知自己计划将商铺变更为家装宣传用途,此后只在店铺内摆放装修广告的宣传册。
小林同意了街哥的续租请求,双方在原租赁合同上进行补充约定,将租期延至2022年10月31日,并将租金调整至2800元/月。街哥需在每月1日前按月缴纳租金,并支付押金5600元,其他约定仍按原租赁合同执行。此外,因街哥需办理经营许可证,还另外向小林支付了1000元许可证押金。
然而,商铺重装完成后不久,突如其来的新冠肺炎疫情让各行各业都面临巨大的考验,街哥刚起步的生意亦遭受重创。后来,街哥从其他商家处获知承租商铺可申请减免租金,为了降低损失,街哥曾试探性地与小林谈起免租一事,但并未得到小林的答应。
然而,街哥却在未取得小林同意免租的情况下,自2020年2月起,未再支付租金。直到2020年7月,街哥的商铺复工复产,他才重新再开始按月缴纳租金。小林对街哥无故拖欠租金的行为感到十分苦恼,但又担心贸然质问破坏关系后,在当前经济不景气的情况下更加难以将商铺顺利租出,便一直未及时对街哥拖欠的租金进行催要。直到小农知道此事后,才开始频繁找街哥进行催收。
但多次催要均无功而返,小农遂向街哥发出限期搬离通知。但街哥收到通知后仍置之不理,甚至与小农多次发生争吵。无奈之下,小农申请向社区律师寻求法律帮助。
【调解记录】
在社区律师的组织下,小农与街哥进行现场调解。在调解过程中,双方对合同履行情况进行了陈述并表达了自己的诉求。
街哥认为,与自己签订合同的是小林而非小农,疫情期间减免租金本身也是政策倡导且小林曾口头承诺减租,自己一直依照约定履行合同,小农没有任何权利、也没有任何道理要求自己在合同结束前搬离。
了解清楚事实经过后,社区律师就新冠疫情期间房租减免政策和司法判例向街哥进行了释法明理,明确其并不属于政策规定应当减免房租的主体条件和适用条件,针对街哥提出的小林曾口头承诺免租的说法,社区律师也现场通过视频通话予以求证,并将口头承诺涉及的法律风险告知街哥。
【办案思路及策略】
《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
《中华人民共和国人民调解法》第二十二条的规定:“人民调解员根据纠纷的不同情况,可以采取多种方式调解民间纠纷,充分听取当事人的陈述,讲解有关法律、法规和国家政策,耐心疏导,在当事人平等协商、互谅互让的基础上提出纠纷解决方案,帮助当事人自愿达成调解协议。”
本案中,涉案出租商铺由小农与小林共同拥有,实际由小林主要负责管理。新冠疫情期间,街哥因生意受到影响而试图通过免租减轻经济负担,但作为房东的小林收到请求后,并未表示同意,也未给予任何同意减免租金的书面材料,因此,街哥在此后无故拖欠6个月的租金,实际上违背了双方的合同约定,属于违约行为。按照合同条款,小林有权要求其提前搬离并追究违约责任。
结合双方租赁合同约定及履行情况,社区律师为街哥详细分析了其违约行为和可能会承担的法律风险,并建议双方协调各自的诉求,制定调解方案。
【办案结果】
经过几轮调解,社区律师结合双方的诉求,提出一套调解方案:“街哥支付拖欠租金并于月底前搬离,小林也需按照合同约定,退还保证金与当月剩余租金。”这一方案最终得到了双方的认可,双方均表示愿意接受调解,并当场签署《人民调解协议书》。街哥当场支付了拖欠的租金,小农与小林在街哥搬离当天,也按调解协议约定处理好了解除租赁合同后的后续问题。
【案件办理启示】
本案系租赁合同纠纷,涉案租赁房屋为夫妻共同共有,出租人将房屋出租后疏于管理,租赁期间也未及时就租金变动问题及时与承租人沟通或通过补充协议予以明确,由此导致矛盾升级。所幸最终通过社区律师及时介入并通过人民调解委员会达成调解,才让矛盾顺利化解。
由此可见,租赁双方约定内容一旦发生变更,应及时签订新的合同,列明变更内容,才能更好地保障自身的合法权利。
本期完