月供是什么意思(什么叫月供)

纯粹北龙湖正式更名为湾居视野，

还是原来的团队，还是原来的高起点。

这不是标题党，而是细思极恐的事实。

房产投资，太多人只看到了房子的利润，却忽略了背后的月供。

今天就以3000万为例，聊聊背后的代价，注意我说的是利润3000万，而不是总资产3000万。

照惯例，上模型。

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模型一

买入3套总价1000万的北龙湖，假设 8年实现翻番，3套毛利润合计恰好3000万，这确实最简单的模型，我们来论证下

假设1000万的北龙湖房源可以正常3成首付，那么贷款700万，月供41400元/月，一年月供49.6万，8年累计月供298万，这样的房子有3套，所以合计月供支出为298*3=1190万

1190万的月供，是不是已经很惊讶了？其实这还只是理想状态，操作上还面临3个现实难题

1、贷款超500万必须经省分行上会审核，且要求名下有正常经营的公司，提供与公司利润相匹配的足额发票，嘎子，听哥一句劝，你要是真有一个每月足额纳税十几万的实体公司，就别买房了，安心冲击新三板吧；

2、首付3成也是极困难的事，北龙湖的房子要面临拆分合同的困境，1套1000万的房子，真实场景是首付580万+贷款420万，一套房子首付580万，3套就是1740万，你都有1700万了，就别折腾房子了，趁年轻换个赛道吧；

3、总价越高流动性越差，没有交易量价格就上不去。总价1000万的房子8年内能翻番吗？在深圳可以，在郑州不可能；

02

模型二

既然高总价的房子翻番困难，那我调整标的物总价，降为流动性极好的200万总价房子，比如品质担当的永威城，我买它15套

永威城200万买入，首付60万，贷款140万，月供8200元/月，一年累计月供10万，根据楼市周期推算，大概8年时间实现翻番，单套毛利润200万

一套永威城8年挣了200万，想挣够3000万，就需要15套永威城，累计月供支出=10万年月供*8年*15套=1200万

1200万也只是个理想状态，因为你根本不可能一口气买入15套，且不说15套的首付900万你能否拿出，15个首贷名额都是大问题

你知道15个首贷名额是什么概念吗？夫妻双方+本父母+岳父母全部离婚也只有6个名额，如果你幸运的有个小舅子，让小舅子快速结婚，又是两个名额，让小舅子的丈母娘离婚又拆出来2个名额，这样也只有10个名额。所以不要相信所谓的10套8套房的人，我就问一句，你有小舅子吗？

扯得有点远了，收，继续说买入15套，这是不可能实现的事，正常家庭只能释放6个贷款名额，最理想的状态也只能是在15年内陆续买进，周期拉长了，还的月供也就多了，大概率要还到1500万。

写到这里我们应该明白了，无论是买入大资产北龙湖，还是流动性极好的永威城，想挣到3000万，月供支出至少1000万。

换个意思表达，月供是“付出”，利润是“收获，”想在房产中收获3000万的利润，就要付出至少1000万月供的代价。

盘一盘自己的家庭月供支出，等比换算下距离1000万利润还有多远。

充裕的首付资金、极致的贷款操作、锋利的房源选筹、8年累计1100万的月供支出，最后才换来3000万的房产利润，生意人都明白，这笔买卖不划算。

话已至此，我们不禁有两个疑问

一、房产投资还挣钱吗？

先上结论，不挣钱，做到最后都是辛苦钱。

1、随便买买买就挣钱的时代结束了，周期已失灵、城市在分化、逻辑被颠覆，只有在对的周期买入对的城市选择对的板块，才可能挣到钱，买对一次是运气，买对两次是专业，而专业的背后是用真金白银踩出来的教训，这笔教训一般人买不起；

2、随便上车的时代也结束了，一轮楼市分化让我们明白，只有好资产才能涨，好资产永远都是被限制的，但越限制越值得买。北京上海将外地人的购买机会彻底堵死，看似包容的深圳执行二手房指导价，直接拉升了首付门槛，杭州、南京、成都等二线要求自证首付资金来源，平平无奇的郑州也开始核对流水的真实性，银行抽贷的故事每天都在上演，普通人想买一套好资产至少筹备半年的流水和首付来源证明，如果一套房子让你买的很轻松，那很可能是你买错了，今后的楼市很残酷；

3、靠楼市翻身的时代结束了，房产投资其实一种职业，而且是很蓝领的职业，一个蓝领怎么可能在时代中翻身呢？想挣3000万就要付出1000万月供的代价，一个能偿还1100万月供的人，又何必执着于房产投资，又岂会看得上房产投资？

股市在去散户化，楼市也是。

二、想做好房产投资，该怎么办？

这个问题很大，也很装。

1、3000万利润对应1100万的月供支出，平均一年137万，折合每月11万，这对家庭月收入能力要求很高。所以想做好房产投资，先提升自身收入能力，想提升收入能力，就要把本职工作做好。

楼市涨幅的平稳+限售导致的持有周期加长，还贷的压力陡增，靠信用卡空当接龙+亲朋拆借已不能维持长期的月供，必须提升自身的月供造血能力，比如好好工作。

前方虽然拥堵，但你仍在最优路线上。

2、遇到对的人，并选择简单的相信，这是一种运气，也是一种品质。保持独立的思考，提升为知识付费的意识，毕竟免费的才是最贵的。付费是是对专业能力最直接有效的信任，付费是同频最好的筛选，只有付费才能理解苦口婆心的建议，并不遗余力的执行。

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3、走出郑州，摆脱周期。买房就像买了这个城市的股票，价值投资的前提是这个城市真的有价值，固守一城的投资太依赖城运。同样的首付预算挣够3000万，在郑州需要8年，在南京需要6年，在深圳只需要5年，投资的周期短了，月供的支出也就降了。

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